Immobiliare Europa, Nella logistica le migliori opportunità. Soprattutto con i REIT

 

 
 
Oltre agli investimenti diretti in immobili residenziali e commerciali, assumono un’importanza crescente le forme indirette di investimento immobiliare, che comprendono le società i cui portafogli immobiliari sono quotati in Borsa. Da anni i fondi comuni di investimento attivi nel settore immobiliare europeo (REITs) offrono infatti interessanti rendimenti adeguati al rischio.
Un ulteriore fattore di sostegno per il settore, come spiega Olivier Hertoghe, Senior Portfolio Manager di Degroof Petercam AM, è la circostanza che i mercati immobiliari a gestione diretta in Europa sono in piena espansione.

“Ciò è dovuto, da un lato, all’aumento della popolazione di molti Paesi europei con conseguente crescita della domanda di alloggi, e dall’altro alla solida crescita economica europea che sta portando a un ulteriore aumento della domanda di immobili commerciali nei settori della sanità, degli uffici, dell’industria e della logistica”, spiega Hertoghe. Che aggiunge: “Il ciclo immobiliare continua a compiere progressi in Europa. In alcuni mercati si sta muovendo più rapidamente di altri: ogni immobile e ogni regione o città segue il proprio ritmo”.
 
Il rendimento dei REIT

 

Quanto ai REIT forniscono un reddito particolarmente apprezzato nell’attuale contesto di mercato.

“Le società immobiliari i cui portafogli sono quotati in Borsa beneficiano del contesto positivo dei mercati immobiliari e della ricerca di rendimenti da parte degli investitori in un contesto di tassi di interesse bassi, anche se in aumento – conferma Hertoghe – Ciò è dovuto al fatto che i REIT offrono rendimenti ponderati per il rischio interessanti”.

Le ragioni sono molteplici. Uno dei motivi è la solida crescita dei rendimenti da dividendi, che attualmente si aggirano intorno al 4,3% annuo. Inoltre, le azioni immobiliari sono meno costose e più liquide degli investimenti diretti in immobili, che attualmente sono negoziati a sconto rispetto al valore patrimoniale netto. Inoltre, i bilanci sani dei REIT europei contribuiscono a minimizzare il rischio di un investimento immobiliare.

“Il rapporto prestito/valore, ossia il rapporto tra finanziamento e prezzo di mercato di un immobile, è al livello più basso degli ultimi anni”, commenta lo strategist.
 
Nessun rischio dalla BCE nel 2018

 

Con i primi passi verso tassi di interesse più elevati già compiuti negli Stati Uniti, hanno portato i mercati ad anticipare una crescita e un’inflazione più elevate, spingendo i rendimenti obbligazionari verso l’alto. Tuttavia, questo non dovrebbe preoccupare gli investitori immobiliari europei.

“L’aumento dei tassi d’interesse – dice Hertoghe – ha generalmente un impatto solo a breve termine sui titoli immobiliari, mentre gli effetti a lungo termine restano gestibili”. Per di più non sembra che la BCE intenda  aumentare rapidamente i tassi di interesse; al contrario, ridurrà gradualmente le misure di Quantitative Easing. E ciò dovrebbe avere un impatto molto limitato sui flussi di cassa delle società immobiliari quotate.
 
Le potenzialità “logistiche” dell’Europa

 

Anche se i titoli immobiliari non sono ancora così popolari in Europa come negli Stati Uniti, il Vecchio Continente offre agli investitori un’ampia gamma di opportunità in vari settori immobiliari.

“Attualmente le proprietà immobiliari situate nei centri logistici europei sono particolarmente attraenti. E il forte boom del trading online è il principale motore della domanda in questo segmento – dice Hertoghe – Un rendimento iniziale dei costi di acquisto compreso tra il 5 e il 7% è realistico per le buone proprietà del settore logistico”.
In generale, le valutazioni non sono eccessive per questa asset class e la visibilità sui flussi di cassa futuri è molto elevata. “Gli investitori sono disposti a pagare multipli più alti per questa prevedibilità”, dice Hertoghe, che spiega come il rischio principale per questo scenario di base sia una forte crescita della volatilità per motivi macroeconomici e politici. “Questa ipotesi potrebbe anche influenzare gli investitori sui mercati immobiliari diretti, riducendo le valutazioni per le società immobiliari quotate”, conclude Hertoghe.